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宏观调控三年，房价非但未稳定，一直攀升，07年更呈继续上扬趋势。今年两会更成为人大代表最为关注的问题。因此房地产泡沫在中国呈现越来越明显的趋势，本文试图对近来有关房地产泡沫的研究与讨论进行梳理，并试进行评论。
一、面对泡沫，各方反映如何？
房地产泡沫一旦产生，将涉及到中央政府、地方政府、房地产开发商与购房者。
1、中央政府：
是房地产泡沫（如果存在的话）破裂的最大受害者。由于房地产开发商、施工单位、居民购房都从银行融资，60％以上的房地产投资金额来源于商业银行（刘正山，2003），因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。由于四大商业银行为国家所有，银行买单事实上也就是国家（中央政府）买单。此外，泡沫破裂还会导致经济萎缩，消费下降，投资乏力等一系列后续问题（日本1990年房地产泡沫破裂导致的后遗症到现在都没有完全消除），这也会对政府产生很大的压力。因此对中央政府而言，它有足够的理由来防止任何可能出现的房地产泡沫。
2、地方政府：
房地产泡沫（如果存在的话）破裂的受害者之一。房地产市场的快速升温，会拉动大量的投资需求和消费需求，从而在短期内呈现出经济快速增长的局面，而对房地产市场降温，往往同时意味着投资（包括投机）的减少和经济增长速度的减缓。在以经济增长作为政府官员绩效考核主要指标之一的环境下，地方官员往往不承认当地已经出现了房地产泡沫。地方政府官员的常见观点是，承认国家某些地区已经出现了房地产泡沫，本地区房地产市场则是健康发展的，至多承认自己所管辖区域房地产出现过热现象。
3、开发商：
也是房地产泡沫的主要利益相关者之一。如果判断存在房地产泡沫，就意味着政府将要采取各种手段降低房价，比如紧缩银根，推出大量的经济适用房等等，这一方面会使得房地产开发商进一步融资产生困难，另一方面也会影响到购房者的心理预期，从而影响房地产的销售。因此，房地产开发商不会承认本地房地产市场存在泡沫，并且会对持有房地产泡沫已经出现的观点进行激烈反驳。
4、已购房者：
该群体损失最为惨重，甚至是毁灭性的打击，家庭资产消失迨尽。
二、房地产泡沫的衡量标准是什么？
这是房地产泡沫是否存在的最基本问题。但是到目前为止，尚未存在一种合理的标准来判断是否存在房产泡沫，以下是目前通行的几种判断房产泡沫的方法：
1、市场供需标准（任志强、董藩观点）。
如果市场供需两旺，则不存在泡沫。这种观点似是而非，它成立的基础在于市场交易成员理性行为假设，然而，从已经发生的泡沫经验来看，泡沫产生的根源就在于市场交易成员的非理性预期（金德尔伯格，1987）。一种"从众行为理论"很能说明泡沫经济的微观机理。该理论认为，在市场中存在大批参与者，由于无法获得准确的信息，只能依赖于其他人的行为和预期来形成自己的预期，从而通过模仿其他人的行为来选择自己的行为策略。在从众行为下，人们不断地参与购买房地产，但价格决不会崩溃。价格继续上涨又诱使人们接着购买，这正是泡沫产生的原因。
果市场供需不能判断房地产市场是否出现了泡沫，那么可以用什么指标和标准来判断房地产市场是否出现了泡沫呢？从国内已有的文献看来，对房地产泡沫衡量标准的研究不多，而且存在较大的争议。
2、房价收入比。
90年代初首席经济师黑马·恩德（Andrew Hamer）在进行中国住房制度改革研究时，曾经提出了一个"比较理想"的经验比例，认为房价应该为居民家庭年收入的3-6倍。许多学者用这个标准来衡量国内商品房价是否合理，甚至用其来判断房地产价格是否"虚高"，房地产泡沫是否出现（谢经荣，曲波，2002）。据包宗华（2002）分析，房价收入比3-6倍主要依据美国和部分西方发达国家的经验数据推断而来。由于各国的国情不尽相同，因而3-6倍并不一定适用于世界上所有的国家，也不宜称之为国际惯例。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8-30，平均值为8.4、中位数6.4。自有住房比例、经济发展水平、恩格尔系数和财富分配结构等多种因素都会影响到居民的购房能力。自有住房比例与经济发展水平与居民购房能力呈正相关关系，恩格尔系数与居民购房能力呈负相关关系。财富分配结构中，家庭收入中等及以上收入水平的比例越低，总体购房能力越低。
3、住宅空置率。
一般认为，房地产空置的国际公认警戒线为10％。空置率10-20％为空置危险区，空置率超过20％以上则是商品房严重积压区。中国的商品房空置率己超过26％，积压资金达到2500亿元，居全国各行业不良资产的第一位。依此指标，房地产市场出现泡沫似乎不言而喻。然而，有专家指出，国际商品房空置率和中国商品房空置率计算方法不一样，（国际商品房空置率的计算公式：半年以上不住人的空置面积/全社会的完工面积；中国商品房空置率计算公式：当期空置面积/近三年竣工的总面积），两者不可比（姚瑞华，2003；刘正山，2003）。此外，还有学者指出，房地产空置是结构性过剩导致的结果。
4、房地产投资和房价增长速度。
1993的海南、北海房地产泡沫初期，房地产投资和房价大幅度上涨，根据这个直观的经验，房地产投资和房价涨幅也被用来作为衡量房地产市场泡沫的一个重要指标。2000-2002年，房地产开发投资每年有6个百分点的增幅，而这个比例"显然太高"（刘正山，2003）。然而，什么样的增幅才是"正常"的呢？仍然缺乏一个值得信赖的标准。王瑜琨、刘昀（2003）认为，房地产投资仅仅是供给，如果房地产需求的增长幅度比供给速度更快，那么就不存在泡沫。王松奇（2002）则认为，中国房地产业的发展是在城镇居民住房状况极差的条件下，与全国各地基础设施建设高速发展、城市化速度加快及农村人口大量向城镇转移相伴而行的。因此，目前房地产投资年增速超过30％也不算高得离谱。也有学者指出，房价的涨幅要考虑到房价的基数。由于我国取消福利分房政策时住房价格偏低，因此房价涨幅较快并不一定是现在房价过高。
5、房地产贷款比例与增长率。
推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分是银行流出的。在日本房地产泡沫急剧膨胀、市场过热时期，很多金融机构违背贷款原则，随意变更贷款比例上限，有的甚至将贷款上限提高到100 ％以上，房地产贷款增长过快，助长了地产泡沫的形成。此外，银行也是房地产泡沫破裂的直接受害者，因此将房地产贷款比例与增长率作为一个衡量指标是十分自然的。然而，与其他指标一样，仍然没有一个公认的标准来衡量房地产泡沫是否已经出现。
6、租价比。
如果将商品房看成一种投资，那么其资产的价值就由其能够带来的未来若干年的年收益和贴现率所决定，这里年收益就是商品房的市场租金。与房地产价格相比，房租不存在投机的成分，因此可以通过将其资本化求得房地产的"真实价格"（傅十和，1999）。不过，这种租价比的计算方式也存在两个难以解决的问题。首先，未来若干年的房租收益是一种预期，而这种预期收益与实际情况可能存在较大差距；其次，贴现率的确定非常困难，而贴现率的微小变化就会导致结果出现很大的差距。
7、多纬度指标体系。
部分学者认为，单一的指标无法准确判断房地产市场是否出现泡沫，因此在建立房地产市场预警系统时，采用了多个综合指标来进行衡量（李维哲，曲波，2002a，2002b）。从逻辑上看，这种多纬度的指标体系综合考虑了更多因素，比单一指标更加合理。然而，对于每一个指标而言，仍然存在一个警戒值作为衡量标准，而与单纬度评价指标一样，这些衡量标准是没有得到公认的作者的主观判断。
面对泡沫，中国地产何去何从？
综上所述，对于房地产市场是否存在泡沫，实践者与理论界缺乏被广泛接受的衡量指标和标准。与发达国家相比，我国房地产市场发育时间较短，尚未建立起一个完整的衡量地产发展状况的指标体系，也没有完全市场化之后的经验数据，更没有作为度量衡的尺或度。
也曾经有学者提出，通过判断房地产市场中的投机情况来衡量市场中的泡沫比重。从逻辑上看，这是一种最优的办法。然而，仔细想来，如何衡量投机和投资一直是实际操作中的一大困难。
虽然不知道何时出现了房地产泡沫，但是通过合适的制度安排可以降低房地产市场中的投机现象，比如房地产交易登记制度、房地产交易增值税、房地产贷款审批制度等等。因此，笔者认为研究不同制度安排对房地产市场中投机行为的影响是一种可行的方向。不过制度的实施要落在政策制订者和实施者身上，预防房地产泡沫，需要学者和政策制订者的共同努力。
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